Комментарий к статье 156

1. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения <1> должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (наниматели - текущему, собственники - текущему и капитальному) общего имущества в многоквартирном доме - ст. 154 ЖК РФ.
Необходимый объем услуг и работ, обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, определен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. N 214. 2003. (доп. выпуск)).
Правила и нормы позволяют обеспечить: сохранность жилищного фонда всех форм собственности; единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов; выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту как собственниками жилищного фонда, так и организациями, обслуживающими жилищный фонд.

2. Следует отметить, что в комментируемой статье (наряду с прочими статьями - ст. 37, 42, 50 ЖК РФ) подтверждается правовое значение общей площади жилого помещения. В определенных ч. 2 данной статьи позициях основа расчета размера платы - общая площадь квартиры, комнаты (а не жилая, как это было ранее), в отдельных комнатах в общежитиях - площадь этих комнат.
В связи с положениями ч. 2 комментируемой статьи следует обратиться к ст. 682 ГК РФ. Согласно этой статье размер платы за жилое помещение по договору "коммерческого" найма устанавливается по соглашению сторон в договоре. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна его превышать. Таким образом, устанавливаемая в соответствии с Жилищным кодексом РФ плата за жилое помещение по договору найма может рассматриваться в качестве предельной.
3. Комментируемая статья предусматривает требования к установлению платежей в зависимости от способа управления многоквартирным домом, а также определяет, кем устанавливаются платежи. Это:
орган местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - орган государственной власти) для нанимателей жилого помещения и для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3);
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив (ч. 7);
органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления кооператива (где таковые созданы) в соответствии с их уставами (ч. 8).
Часть 6 ст. 156 касается жилья специализированного жилищного фонда - общежитий, жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, домов системы социального обслуживания. Размер оплаты этих помещений устанавливают их собственники.
4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (учитываются: этажность, степень износа дома, степень благоустройства (лифт, инженерные системы), удаленность от центра, транспортная доступность и проч.).
Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, от внесения платы за наем освобождаются.
Федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации, которые согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ устанавливают порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, могут быть установлены иные (по сравнению с ч. 4 и 5 ст. 156) условия определения размера платы за наем.
Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5).
5. Часть 10 комментируемой статьи предоставляет Правительству РФ право устанавливать порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами сверх установленной продолжительности (см. также ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).