Комментарий к статье 135

1. Товарищество собственников жилья - добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для:
1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) обеспечения эксплуатации этого комплекса <1>;
--------------------------------
<1> Комплекс недвижимого имущества образован из многоквартирного дома, придомового земельного участка, объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.
Комплекс "учитывает" дом в целом, включая помещения, принадлежащие на праве собственности членам товарищества.

3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме <1>.
--------------------------------
<1> Общее имущество в многоквартирном доме - это принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом; объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания дома, и проч. (ст. 36 ЖК РФ; ст. 290 ГК РФ).
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме предназначено для обслуживания принадлежащих этим собственникам помещений (квартир) и, стало быть, следует судьбе главной вещи - судьбе этих помещений (см. ч. 4 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ).

Управление комплексом недвижимого имущества и обеспечение эксплуатации комплекса означают (в числе прочих позиций) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление проживающим в нем коммунальных услуг.
Что касается владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то надлежит обратиться к статьям гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников"). Так, согласно ст. 36 этой главы уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам с соблюдением установленных указанной статьей условий.
Решение о создании товарищества принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании (ст. 136 ЖК РФ).
В то же время необходимо знать, что товарищество собственников жилья может быть создано только в тех случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.
Частью 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества при объединении собственников нескольких многоквартирных домов.
2. Следует отметить, что Жилищным кодексом РФ предусматривается определение правового положения товарищества (не отсылая к иным актам), порядка его организации и проч. (ст. 12). Так, ст. 137 предусматривает права товарищества; ст. 138 - основные обязанности. Перечни являются закрытыми.
Обратимся к ст. 291 ГК РФ, которая предусматривает, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с законом, т.е. только федеральным законом (см. п. 2 ст. 3 ГК РФ) возможно регламентировать деятельность товарищества.
3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом в форме некоммерческой организации. ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несет связанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и др.
Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по личным обязательствами членов товарищества. То же касается и членов товарищества - они лично не связаны обязательствами ТСЖ.
4. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом (ст. 161 ЖК РФ).
Способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников помещений. Так, оно может принять решение о преобразовании ТСЖ в жилищный кооператив (ст. 140 ЖК РФ).