Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

Комментарий к статье 340

1. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Залоговое право распространяется на любые плоды, а также на продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.
Иначе решен этот вопрос для такой специфической категории, как права требования и исключительные права, приобретенные в период ипотеки предприятия. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что на такие плоды распространяется право залога, если только иное не предусмотрено договором (или законом).
2. Пункт 2 комментируемой статьи противоречит нормам, включенным в гл. 6 ГК и посвященным общим положениям о видах объектов гражданских прав, в первую очередь ст. 132 ГК "Предприятие". Названный пункт исходит из того, что могут существовать договоры ипотеки, объектом которых являются не только предприятия, но и иные имущественные комплексы. Однако в гл. 6 ГК не предусмотрено существование каких-либо "имущественных комплексов", кроме предприятия. Статья 132 ГК устанавливает: "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности" (п. 1). "Имущественный комплекс" как таковой не является объектом гражданских прав и потому не может быть объектом договора ипотеки. Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающие использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как "имущественный комплекс".
Статья 69 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все, входящее в его состав имущества. Эта статья устраняет противоречие, указанное выше.
3. Пункт 3 комментируемой статьи определяет, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка, его соответствующей части. Данное правило нашло отражение в ст. 69 Закона об ипотеке с одним исключением, в соответствии с которым на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится сооружение, право залога не распространяется. И, соответственно, данная статья Закона содержит иное решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, которое предусматривает, что лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.
4. Пункт 4 комментируемой статьи установил, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.
5. Пунктом 5 комментируемой статьи установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам, в соответствии с которым при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
6. В п. 6 комментируемой статьи определяется исключительно важное положение для осуществления самых различных залоговых операций, прежде всего в рамках проектного финансирования. В этих случаях банк открывает кредит для осуществления нового строительства здания или сооружения, а в договоре залога предусматривается, что по мере их возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего возвращение кредита. Кроме того, это правило открывает возможность для производителей сельскохозяйственной продукции получить кредиты под будущий урожай.