Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

Комментарий к статье 252

1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
2. Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
З. Большие сложности возникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которой возможен без изменения ее назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.96) <*>. В названном Постановлении указывается, что "выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". Пленум ВС РФ, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры, допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются.
--------------------------------
<*> БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1.

На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками.
Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.