Статья 46.1. Развитие застроенных территорий

Комментарий к статье 46.1

1. Понятие развития застроенных территорий данной статьей не установлено. С правовой точки зрения развитие территорий в данном случае следует понимать как перечень действий, осуществляемых на основании договора о развитии территорий (ст. 46.2 настоящего Кодекса):
1) подготовка и утверждение проекта планировки застроенной территории;
2) принятие решения о развитии территории органом местного самоуправления;
3) принятие решения органом местного самоуправления и выкуп изымаемых на основании такого решения жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
4) предоставление в границах застроенной территории земельных участков для строительства лицам, заключившим договор о развитии территорий, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, в отношении которых принято решение о развитии, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам;
5) создание (строительство) либо приобретение, а также передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам.
2. В целом положения статей 46.1 - 46.3 предусматривают особый порядок предоставления и использования земельных участков для строительства. При этом имеется в виду особый случай освоения и использования земельных участков в целях строительства жилых домов на месте многоквартирных жилых домов, подлежащих сносу. Одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. 30 - 30.2, 38 - 38.2 ЗК Российской Федерации, однако торги все же проводятся на основании статьи 46.3 настоящего Кодекса - торги на право заключения договора о развитии территорий.
3. Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлен Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, которое утверждено Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Обратим внимание также на то, что согласно п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
4. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации (если земельный участок предоставлен на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения) (ст. 45, 46, 49, 55 ЗК Российской Федерации) или на основании ГК Российской Федерации (ст. 279 - 283), если земельный участок находится в собственности граждан или юридических лиц.
5. Обратим внимание на то, что при заключении договора о развитии территорий осуществляется освоение территорий, отвечающих признакам, указанным в п. 1 комментируемой статьи, если на них расположены объекты недвижимости, отвечающие признакам, указанным в п. 3, 4 настоящей статьи. Исходя из содержания комментируемой статьи, объектами, которые предоставляются лицам, осуществляющим развитие территорий, являются земельные участки (земельный участок) в границах такой территории. Порядок формирования участков, право, на основании которого они предоставляются, порядок предоставления участков подчиняются нормам земельного законодательства. Заметим, что правовая судьба недвижимости, расположенной на таких участках, кроме положений о ее изъятии, настоящей статьей не определяется. В целом она должна быть определена на основе норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.