Комментарий к статье 8

1. Комментируемой статьей установлены случаи обязательного проведения оценки. Предусмотрено два общих правила, в соответствии с которыми проведение оценки обязательно:
- в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
- при возникновении спора о стоимости объекта оценки.
В соответствии с приведенными общими правилами в тексте комментируемой статьи перечислены наиболее распространенные случаи обязательности проведения оценки:
1) сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:
- приватизация, передача в доверительное управление либо передача в аренду;
- залог;
- продажа или иное отчуждение;
- переуступка долговых обязательств;
- передача в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
2) споры о стоимости объекта оценки, связанные с:
- национализацией имущества;
- ипотечным кредитованием физических лиц и юридических лиц;
- составлением брачных контрактов и разделом имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон;
- выкупом или иным предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятием имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- контролем за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
2. Следует отметить, что приведенные перечни случаев проведения обязательной оценки не являются исчерпывающими. Могут иметь место иные случаи, связанные как с вовлечением в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, так и спорами о стоимости объекта оценки.
Кроме того, нормативными правовыми актами Российской Федерации также предусмотрены случаи обязательного проведения оценки имущества:
1) оплата акций неденежными средствами при их размещении акционерным обществом.
Часть 3 ст. 34 Федерального закона "Об акционерных обществах" предусматривает, что денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров (наблюдательным советом) общества. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком;
2) выкуп акционерным обществом акций.
В соответствии с п. 3 ст. 75 Федерального закона "Об акционерных обществах" выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной советом директоров (наблюдательным советом) общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.
3) выкуп акционерным обществом имущества (акций) акционеров.
Согласно ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" в случаях, когда в соответствии с законом цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться, исходя из их рыночной стоимости.
Если лицо, заинтересованное в совершении одной или нескольких сделок, при которых цена (денежная оценка) имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества, является членом совета директоров (наблюдательного совета) общества, цена (денежная оценка) имущества определяется решением членов совета директоров (наблюдательного совета) общества, не заинтересованных в совершении сделки. В обществе с числом акционеров 1000 и более цена (денежная оценка) имущества определяется независимыми директорами, не заинтересованными в совершении сделки.
В случае если количество незаинтересованных директоров менее определенного уставом кворума для проведения заседания совета директоров (наблюдательного совета) общества и (или) если все члены совета директоров (наблюдательного совета) общества не являются независимыми директорами, цена (денежная оценка) имущества может быть определена решением общего собрания акционеров, принятым в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечен независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со ст. 76 Федерального закона "Об акционерных обществах", а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено настоящим Законом.
В случае определения цены размещения ценных бумаг, цена покупки или цена спроса и цена предложения которых регулярно опубликовываются в печати, привлечение независимого оценщика необязательно, а для определения рыночной стоимости таких ценных бумаг должна быть принята во внимание эта цена покупки или цена спроса и цена предложения. В случае если владельцем от 2 до 50 процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или) муниципальное образование и определение цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества осуществляется советом директоров (наблюдательным советом) общества, обязательным является уведомление федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены объектов.
В уполномоченный орган в срок, не превышающий трех рабочих дней с даты принятия советом директоров (наблюдательным советом) общества решения об определении цены объектов, представляется ряд документов.
Уполномоченный орган рассматривает представленные документы и осуществляет проверку на соответствие отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности; решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты в случаях, если в соответствии с настоящим Федеральным законом привлечение оценщика не является обязательным.
Мотивированное заключение уполномоченного органа направляется в:
- общество в случае принятия уполномоченным органом решения о несоответствии цены объектов, определенной решением совета директоров (наблюдательного совета) общества без привлечения оценщика, сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты (в случае получения такого заключения совет директоров (наблюдательный совет) общества принимает решение об отказе от совершения сделки или принимает решение об определении цены объектов с обязательным привлечением оценщика);
- саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший оценку, в случае принятия уполномоченным органом решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности для проведения саморегулируемой организацией экспертизы соответствующего отчета об оценке.
Заключение уполномоченного органа может быть оспорено в судебном порядке по иску общества.
В случае направления в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированного заключения уполномоченный орган выносит предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов на срок проведения экспертизы соответствующего отчета об оценке и одновременно уведомляет общество об обращении в саморегулируемую организацию оценщиков для проведения такой экспертизы с приложением указанного предписания и копии направленного мотивированного заключения. Саморегулируемая организация оценщиков проводит экспертизу и по ее итогам направляет заключение в уполномоченный орган и общество в срок, не превышающий 20 дней со дня получения мотивированного заключения. В случае направления саморегулируемой организацией оценщиков по итогам экспертизы отрицательного заключения цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии с настоящей статьей, признается недостоверной.
Уполномоченный орган вправе оспорить результаты экспертизы в судебном порядке.
В случае если уполномоченный орган не направил в общество заключение в вышеуказанный срок, цена объектов признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки.
Сделка, которая совершена обществом с нарушением указанного порядка или цена которой является недостоверной, может быть признана недействительной по иску уполномоченного органа в течение 6 месяцев со дня, когда уполномоченный орган узнал или должен был узнать о совершении сделки. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отказать в признании сделки недействительной, если обществом будет доказано, что допущенные нарушения не являются существенными и сделка не повлекла за собой причинение убытков обществу, государству и (или) муниципальному образованию;
4) денежная оценка ценных бумаг, которыми может осуществляться оплата приобретаемых ценных бумаг в случае обязательного предложения о приобретении акций открытого общества, а также иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции открытого общества.
В соответствии с п. 5 ст. 84.2 Федерального закона "Об акционерных обществах" обязательным предложением должна предусматриваться оплата приобретаемых ценных бумаг деньгами. Обязательным предложением может предоставляться возможность выбора формы оплаты приобретаемых ценных бумаг деньгами или другими ценными бумагами владельцам приобретаемых ценных бумаг.
Денежная оценка ценных бумаг, которыми может осуществляться оплата приобретаемых ценных бумаг, должна быть не выше средневзвешенной цены, определенной по результатам торгов организаторов торговли на рынке ценных бумаг за 6 месяцев, предшествующих дате направления обязательного предложения в открытое общество, а если ценные бумаги не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг или обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее чем шесть месяцев, - не выше их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Документы, подтверждающие денежную оценку указанных ценных бумаг, прилагаются к обязательному предложению;
5) оценка неденежного вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.
В соответствии с п. 2 ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" денежная оценка неденежных вкладов в уставный капитал общества, вносимых участниками общества и принимаемыми в общество третьими лицами, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. Если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.
В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение 3 лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов;
6) продажа предприятия должника в рамках процедуры банкротства.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)") под предприятием должника понимает имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 110). Продажа предприятия может быть включена в план внешнего управления на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника.
При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги), коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания, другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. Однако денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом и могут быть переданы покупателю предприятия в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".
Процедура продажи предприятия предусмотрена ч. ч. 4 - 19 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.
Продажа предприятия осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу. В этом случае продажа предприятия осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.
В случае продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей по соблюдению установленных в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" ограничений права пользования данным объектом культурного наследия, требований к его сохранению, содержанию и использованию, обеспечению доступа к данному объекту культурного наследия, сохранению его облика и интерьера (если интерьер относится к предмету охраны), выполнение в отношении данного объекта требований охранного документа, соблюдение особого режима использования земель в границах охранной зоны данного объекта культурного наследия и заключение договора о выполнении указанных требований.
Конкурс по продаже предприятия, в состав которого входит объект культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации, проводится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества для продажи объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Продажа предприятия осуществляется путем проведения аукциона в случае, если в отношении этого предприятия покупатель не должен выполнять какие-либо условия. Выигравшим аукцион признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое предприятие.
Продажа предприятия осуществляется путем проведения конкурса в случае, если в отношении этого предприятия покупатель должен выполнять условия, установленные решением собрания кредиторов или комитета кредиторов в соответствии с законодательством Российской Федерации. Выигравшим конкурс признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое предприятие, при условии выполнения им условий конкурса.
Начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного внешним управляющим и действующего на основании договора (п. 6 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Начальная цена продажи предприятия должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более 25 процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)";
7) продажа части имущества должника на стадии внешнего управления.
В соответствии со ст. 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случаях, предусмотренных планом внешнего управления, после проведения инвентаризации и оценки имущества должника внешний управляющий вправе приступить к продаже части имущества должника.
Продажа части имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. п. 4 - 19 ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Оценка части имущества должника осуществляется в порядке, установленном ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Часть имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты утверждения плана внешнего управления составляет менее чем 100000 рублей, продается в порядке, установленном планом внешнего управления.
В соответствии со ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный управляющий для проведения оценки предприятия должника, иного имущества должника привлекает оценщиков и производит оплату их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов или комитетом кредиторов.
На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, составляет менее чем 100000 рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.
Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг оценщиков с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.
Отчет оценщика об оценке предприятия должника или имущества должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более 25 процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на подготовку заключений по отчетам оценщиков.
В течение 30 дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим органом. В случае получения по истечении установленного срока положительного заключения или отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.
Отрицательное заключение органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, содержащее обоснование несоответствия отчета об оценке законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки или недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке, направляется арбитражному управляющему и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший данный отчет, с приложением копии представленного в орган в сфере оценочной деятельности отчета об оценке;
8) замещение активов должника.
Согласно п. 1 ст. 115 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" замещение активов должника проводится путем создания на базе имущества должника одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. В случае создания одного открытого акционерного общества в его уставный капитал вносится имущество (в том числе имущественные права), входящее в состав предприятия и предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности.
Величина уставных капиталов создаваемых открытых акционерных обществ определяется в порядке, установленном Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", решением собрания кредиторов или комитета кредиторов, на основании определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества, вносимого в оплату уставных капиталов создаваемых открытых акционерных обществ (ч. 3.2 ст. 115 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)");
9) оценка имущества должника, обеспечиваемая конкурсным управляющим.
На основании ст. 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, а также привлечь оценщика для оценки имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)";
10) продажа в рамках конкурсного производства социально значимых объектов.
Частью 4 ст. 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, продаются в порядке, установленном ст. 110 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Оценка указанных объектов осуществляется в порядке, установленном ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Начальная цена продажи указанных объектов устанавливается на основании определенной в соответствии с отчетом об оценке их рыночной стоимости;
11) оценка имущества должника в исполнительном производстве.
Пунктом 9 п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ.
Судебный пристав-исполнитель обязан в течение 1 месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки (п. 2 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве"):
- недвижимого имущества;
- ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);
- имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);
- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
- коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;
- предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
- вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает 30 тысяч рублей.
Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.
Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:
- в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
- назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
- выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее 3 дней со дня получения отчета оценщика.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Стоимость ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, устанавливается судебным приставом-исполнителем путем запроса цены на ценные бумаги у организатора торговли на рынке ценных бумаг, у которого соответствующие ценные бумаги включены в список ценных бумаг, допущенных к торгам, а стоимость инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов - путем запроса цены на инвестиционные паи у управляющей компании соответствующего инвестиционного фонда.
Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения. Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с Федеральным законом "Об исполнительном производстве" или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В случае истечения срока, в течение которого рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки, в течение 1 месяца со дня истечения указанного срока проводится повторная оценка имущества должника (п. 8 ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве");
12) продажа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ);
13) оценка земли.
По ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с комментируемым Федеральным законом.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р;
14) оценка лесов.
В соответствии со ст. 95 Лесного кодекса Российской Федерации оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с комментируемым Федеральным законом;
15) оценка активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" оценка активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда осуществляется в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг (Федеральная служба по финансовым рынкам).
Оценка недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество, иного предусмотренного нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг имущества, принадлежащего акционерному инвестиционному фонду или составляющего паевой инвестиционный фонд, осуществляется оценщиком, определенным советом директоров (наблюдательным советом) акционерного инвестиционного фонда или указанным в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом может быть предусмотрена оценка имущества, передаваемого для включения в состав паевого инвестиционного фонда при формировании такого фонда, оценщиком, который не указан в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом.
Оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.
Оценщиком акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда не могут быть аффилированные лица акционерного инвестиционного фонда, управляющей компании и специализированного депозитария акционерного инвестиционного фонда и паевого инвестиционного фонда, аудитора акционерного инвестиционного фонда и аудитора управляющей компании паевого инвестиционного фонда.
Оценщик несет ответственность перед акционерным инвестиционным фондом или владельцами инвестиционных паев за причиненные им убытки, возникшие в связи с использованием акционерным инвестиционным фондом или управляющей компанией паевого инвестиционного фонда итоговой величины рыночной либо иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком:
- при расчете стоимости чистых активов акционерного инвестиционного фонда и активов паевого инвестиционного фонда;
- при совершении сделок с имуществом акционерного инвестиционного фонда и имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.
Управляющая компания паевого инвестиционного фонда несет с оценщиком субсидиарную ответственность. Управляющая компания, возместившая убытки, имеет право обратного требования (регресса) к оценщику в размере суммы, уплаченной ею владельцам инвестиционных паев.
Оценка имущества, если оно принадлежит акционерному инвестиционному фонду или составляет паевой инвестиционный фонд, акции (инвестиционные паи) которого ограничены в обороте, может не осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, инвестиционной декларацией акционерного инвестиционного фонда или правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом;
16) оценка имущества, являющегося предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением.
Согласно п. 1 ст. 27.3 Федерального закона "О рынке ценных бумаг" предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и недвижимое имущество. Имущество, являющееся предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением, подлежит оценке оценщиком;
17) оценка имущества, в которое размещаются средства пенсионных резервов.
Согласно ст. 25 Федерального закона от 07.05.1998 N 75-ФЗ "О негосударственных пенсионных фондах" фонды осуществляют размещение средств пенсионных резервов самостоятельно, а также через управляющую компанию (управляющие компании). Фонды имеют право самостоятельно размещать средства пенсионных резервов в государственные ценные бумаги Российской Федерации, банковские депозиты и иные объекты инвестирования, предусмотренные Правительством РФ.
В соответствии с п. 6 ст. 25 Федерального закона "О негосударственных пенсионных фондах" оценка недвижимого имущества, а также иного имущества, предусмотренного нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, в которое размещаются средства пенсионных резервов, осуществляется на основании договора с лицом, определенным советом фонда. Копия отчета об оценке указанного имущества представляется в специализированный депозитарий фонда и уполномоченный федеральный орган. Договор на проведение оценки имущества может заключаться только с физическими и юридическими лицами, которые отвечают требованиям комментируемого Федерального закона и не являются аффилированными лицами фонда, его управляющей компании (управляющих компаний), специализированного депозитария и аудитора. При этом оценка имущества должна осуществляться при его приобретении, а также не реже одного раза в год, если иная периодичность не установлена нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа. Лицо, с которым заключен договор на проведение оценки имущества, предусмотренного настоящим пунктом, несет ответственность перед фондом за причиненные ему убытки, возникшие в связи с использованием итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном этим лицом;
18) содержание закладной.
В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
19) оценка имущества кредитной организации при проведении процедуры конкурсного производства.
В соответствии с пп. 1, 2 п. 3 ст. 50.21 Федерального закона от 25.02.1999 N 40-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций" конкурсный управляющий обязан осуществлять полномочия руководителя кредитной организации и иных органов управления кредитной организации и привлечь независимого оценщика для оценки имущества кредитной организации, за исключением случаев, предусмотренных вышеуказанным законом;
20) определение стоимости имущества, закрепляемого за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления.
Согласно п. 5 ст. 8 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" стоимость имущества, закрепляемого за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, при его учреждении определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;
21) внесение в качестве паевого взноса в паевой фонд сельскохозяйственного кооператива земельных участков.
В соответствии с п. 5 ст. 35 Федерального закона от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" учет паевых взносов ведется кооперативом в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных и имущественных долей и иного имущества (за исключением земельных участков) или имущественных прав денежная оценка паевого взноса проводится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке передаваемого имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по денежной оценке передаваемого имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевого взноса может быть проведена независимым оценщиком. В случае внесения в счет паевого взноса земельных участков их денежная оценка проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;
22) внесение паевого взноса в производственный кооператив.
Согласно п. 2 ст. 10 Федерального закона от 08.05.1996 N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" паевым взносом члена кооператива могут быть деньги, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, а также иные объекты гражданских прав. Земельные участки и другие природные ресурсы могут быть паевым взносом в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и природных ресурсах.
Оценка паевого взноса проводится при образовании кооператива по взаимной договоренности членов кооператива на основе сложившихся на рынке цен, а при вступлении в кооператив новых членов - комиссией, назначаемой правлением кооператива. Оценка паевого взноса, превышающего 250 установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда, должна быть произведена независимым оценщиком;
23) в соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (далее - Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах") требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70 процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки. Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия;
24) проведение оценки при определении размера страховой выплаты.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств") размер страховой выплаты, причитающейся потерпевшему в счет возмещения вреда, причиненного его здоровью, рассчитывается страховщиком в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ.
Потерпевший обязан предоставить страховщику все документы и доказательства, а также сообщить все известные сведения, подтверждающие объем и характер вреда, причиненного жизни или здоровью потерпевшего.
При причинении вреда имуществу потерпевший, намеренный воспользоваться своим правом на страховую выплату, обязан представить поврежденное имущество или его остатки страховщику для осмотра и (или) организации независимой экспертизы (оценки) в целях выяснения обстоятельств причинения вреда и определения размера подлежащих возмещению убытков.
В случае если осмотр и (или) независимая экспертиза (оценка) представленных потерпевшим поврежденного имущества или его остатков не позволяют достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков, подлежащих возмещению по договору обязательного страхования, для выяснения указанных обстоятельств страховщик вправе осмотреть транспортное средство страхователя, при использовании которого потерпевшему был причинен вред, и (или) за свой счет вправе организовать и оплатить проведение независимой экспертизы в отношении этого транспортного средства. Страхователь обязан предоставить это транспортное средство по требованию страховщика.
Страховщик обязан осмотреть поврежденное имущество и (или) организовать его независимую экспертизу (оценку) в срок не более чем пять рабочих дней со дня соответствующего обращения потерпевшего, если иной срок не согласован страховщиком с потерпевшим (п. 3 ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").
Если после проведенного страховщиком осмотра поврежденного имущества страховщик и потерпевший не достигли согласия о размере страховой выплаты, страховщик обязан организовать независимую экспертизу (оценку), а потерпевший - предоставить поврежденное имущество для проведения независимой экспертизы (оценки) (п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств");
25) оценка имущества при ликвидации жилищных накопительных кооперативов.
В соответствии с п. 6 ст. 14 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" в случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Проведение указанной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса. Ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива;
26) для определения начальной цены имущества в случае ликвидации Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" предусмотрено, что начальная цена выставляемого на торги имущества устанавливается оценщиком, определяемым в порядке, установленном ликвидационной комиссией;
27) проведение оценки вступительного взноса в общество взаимного страхования.
Статьей 18 Федерального закона от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании" предусмотрено, что вступительный взнос вносится физическим или юридическим лицом для покрытия расходов, связанных с уставной деятельностью общества. Вступительным взносом могут быть деньги и (или) иное имеющее денежную оценку имущество (за исключением имущественных прав). Вступительный взнос не должен быть обременен обязательствами.
Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты вступительного взноса, может проводиться правлением общества исходя из рыночной стоимости такого имущества. В случае несогласия лица, вносящего имущество для оплаты вступительного взноса, с проведенной оценкой имущества для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества. Величина денежной оценки имущества, проведенной правлением общества, не может быть выше величины оценки, проведенной независимым оценщиком. Если стоимость имущества, вносимого в неденежной форме для оплаты вступительного взноса, составляет более чем 300000 рублей, для определения рыночной стоимости такого имущества привлекается независимый оценщик на условиях, предусмотренных уставом общества. Уставом общества могут устанавливаться ограничения видов имущества, которым может быть оплачен вступительный взнос в общество.
3. Обязательность проведения оценки присутствует во всех случаях, когда в отношении объектов прав имеется спор о величине стоимости. Подобные случаи возникают при страховании, ипотеке, в рамках процессуального законодательства, при исполнительном производстве и в других случаях. Подобные споры могут возникать как до совершения сделки с объектами оценки, так и после таковой. В целом заинтересованная сторона имеет безусловное право защиты своего нарушенного права до истечения установленного законодательством срока исковой давности.
Одной из самых широких областей применения положений данной статьи являются случаи, когда в сделку вовлечены объекты оценки, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком") разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
При этом, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Ниже приведено два примера судебных решений, иллюстрирующих применение комментируемой статьи на практике.
Так, например, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрел апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Пермского края от 04.05.2007 по делу N А50-4467/2007-Г25 о признании договора уступки права недействительной (ничтожной) сделкой, которым договор уступки прав (цессии), заключенный унитарным предприятием, признан недействительным, и оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Другой пример разбирательства содержит четко сформированное мнение суда об ошибочности такого основания для признания договора недействительным как отсутствие оценки имущества на основании одного лишь факта непривлечения независимого оценщика (см. - Арбитражный суд Республики Башкортостан. Решение суда первой инстанции от 07.05.2008 N А07-8654/07).
4. Комментируемой статьей предусмотрены случаи, на которые не распространяется действие ст. 8 Закона. Следует отметить, что эти положения претерпели значительные изменения с момента принятия Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Так, первоначальная редакция комментируемого Закона предусматривала, что действие ст. 8 не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.
Затем с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" п. 2 ст. 8 комментируемого Федерального закона был дополнен положением о нераспространении действия данной статьи на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений.
Далее п. 4 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" (далее - Федеральный закон "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта") п. 2 ст. 8 был дополнен также нормой, согласно которой действие комментируемой статьи не распространяется также на случаи, установленные Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".
В 2007 году Федеральным законом от 05.02.2007 N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии") было внесено аналогичное изменение в ст. 8 комментируемого Федерального закона (ст. 14).
Последнее изменение было внесено в п. 2 комментируемой статьи ст. 10 Федерального закона от 07.05.2009 N 91-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
И, таким образом, действие комментируемого Федерального закона не распространяется на:
- отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
- отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
- отношения, возникающие в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";
- случаи, установленные Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии".
Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ).
Правовое положение государственных и муниципальных унитарных предприятий определяется ГК РФ и Федеральным законом "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
Имущество унитарного предприятия принадлежит на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. От имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы государственной власти Российской Федерации или органы государственной власти субъекта Российской Федерации в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени Российской Федерации права собственника имущества федерального государственного предприятия может осуществлять Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" в порядке, установленном Федеральным законом от 01.12.2007 N 317-ФЗ "О Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" (п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). От имени муниципального образования права собственника имущества унитарного предприятия осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.
Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Унитарное предприятие не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества.
В Российской Федерации создаются и действуют следующие виды унитарных предприятий:
- унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, - федеральное государственное предприятие и государственное предприятие субъекта Российской Федерации (государственное предприятие), муниципальное предприятие;
- унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, - федеральное казенное предприятие, казенное предприятие субъекта Российской Федерации, муниципальное казенное предприятие (казенное предприятие).
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.
Так, в соответствии со ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Без согласия собственника предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.
Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением либо приобретенное казенным предприятием или учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у казенного предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.
Статьей 297 ГК РФ определены особенности распоряжения имуществом казенного предприятия. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Порядок распределения доходов казенного предприятия определяется собственником его имущества.
В соответствии со ст. 298 ГК РФ частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.
Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.
Таким образом, в п. 2 ст. 8 комментируемого Федерального закона говорится лишь о случаях:
- распоряжения государственным (муниципальным) унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения имуществом, за исключением продажи недвижимого имущества, сдачи его в аренду, передачи в залог, внесения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, распоряжения этим имуществом иным способом;
- реализации казенным предприятием производимой им продукции, если иное не установлено законом или иными правовыми актами;
- распоряжения частным или бюджетным учреждением имуществом, приобретенным за счет доходов, полученных от осуществления приносящей доход деятельности в соответствии с учредительными документами;
- распоряжения автономным учреждением имуществом, за исключением случаев распоряжения недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.
Отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, регламентированы ГК РФ, Федеральным законом "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Обязательное проведение оценки имущества при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений законом не предусмотрено.
В соответствии со ст. 57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В случаях, установленных законом, реорганизация юридического лица в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких юридических лиц осуществляется по решению уполномоченных государственных органов или по решению суда. В случаях, установленных законом, реорганизация юридических лиц в форме слияния, присоединения или преобразования может быть осуществлена лишь с согласия уполномоченных государственных органов.
Методические указания по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций утверждены Приказом Минфина России от 20.05.2003 N 44н.
При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом.
При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.
При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.
При преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Согласно ст. 59 ГК РФ передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.
В соответствии со ст. 29 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" унитарное предприятие может быть реорганизовано по решению собственника его имущества.
В случаях, установленных законом, реорганизация унитарного предприятия в форме его разделения или выделения из его состава одного или нескольких унитарных предприятий осуществляется на основании решения уполномоченного государственного органа или решения суда.
Унитарные предприятия могут быть реорганизованы в форме слияния или присоединения, если их имущество принадлежит одному и тому же собственнику.
Не является реорганизацией изменение вида унитарного предприятия, а также изменение правового положения унитарного предприятия вследствие перехода права собственности на его имущество к другому собственнику государственного или муниципального имущества (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию). В случае изменения вида унитарного предприятия, а также передачи имущества унитарного предприятия другому собственнику государственного или муниципального имущества (Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию) в устав унитарного предприятия вносятся соответствующие изменения.
Передача имущества считается состоявшейся с момента государственной регистрации внесенных в устав унитарного предприятия изменений.
В случае если иное не предусмотрено законом, имущество унитарных предприятий, возникших в результате реорганизации в форме разделения или выделения, принадлежит тому же собственнику, что и имущество реорганизованного унитарного предприятия.
При преобразовании казенного предприятия в государственное или муниципальное предприятие собственник имущества казенного предприятия в течение шести месяцев несет субсидиарную ответственность по обязательствам, перешедшим к государственному или муниципальному предприятию.
Обязательного проведения оценки не предусмотрено в соответствии с комментируемой статьей также для отношений, возникающих в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" имущество Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд) формируется за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, иного имущества, в том числе денежных средств, а также за счет других не запрещенных законом поступлений.
Имущество Фонда принадлежит на праве собственности Фонду и используется им для осуществления целей и задач, предусмотренных настоящим Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства".
Фонд вправе распоряжаться имуществом, которое передано в собственность Фонда только следующими способами и для следующих целей:
- продажа прав на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 38.2 ЗК РФ;
- продажа земельных участков, переданных в собственность Фонда в соответствии с п. 6 ст. 14 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства", а также продажа прав на заключение договоров аренды таких земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ;
- продажа земельных участков Фонда для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также продажа прав на заключение договоров аренды таких земельных участков на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 38 ЗК РФ;
- продажа объектов недвижимого имущества Фонда одновременно с земельными участками Фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества, способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о приватизации для отчуждения находящихся в государственной собственности объектов недвижимого имущества;
- передача земельных участков Фонда, предназначенных для строительства объектов инфраструктуры, в безвозмездное срочное пользование на срок строительства таких объектов;
- безвозмездная передача в государственную или муниципальную собственность земельных участков Фонда, на которых расположены находящиеся в государственной или муниципальной собственности объекты инфраструктуры, земельных участков Фонда, расположенных в границах планируемых (изменяемых, вновь образуемых) территорий общего пользования, а также продажа земельных участков Фонда, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность;
- передача в залог земельных участков Фонда, земельных участков Фонда, на которых расположены объекты недвижимого имущества Фонда, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
- образование земельных участков из земельных участков Фонда;
- снос объектов недвижимого имущества Фонда.
Фонд вправе распоряжаться жилыми помещениями, приобретенными в собственность Фонда в результате осуществления инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений в строительство или приобретение жилых помещений, в том числе за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде денежных средств, способами и в порядке, которые предусмотрены решением межведомственного коллегиального органа.
Земельные участки Фонда и иные объекты недвижимого имущества Фонда подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности в следующих случаях:
- продажа земельных участков Фонда или права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда для жилищного строительства (в том числе для их комплексного освоения в целях жилищного строительства), для размещения объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, для создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства, а также продажа объектов недвижимого имущества Фонда одновременно с земельными участками Фонда, на которых расположены такие объекты недвижимого имущества, в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;
- продажа земельных участков Фонда, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность;
- передача в залог земельных участков Фонда, в том числе земельных участков Фонда, на которых расположены объекты недвижимого имущества Фонда.
Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" регламентируются организационно-правовые особенности приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта, а также управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта.
Единый хозяйствующий субъект открытое акционерное общество "Российские железные дороги" создано в процессе приватизации имущества федерального железнодорожного транспорта.
Для осуществления сделок, предусмотренных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", не требуется проведение оценки.
Единый хозяйствующий субъект не вправе передавать в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление или залог имущество, указанное в ст. 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта".
Указанное имущество может находиться только в собственности единого хозяйствующего субъекта или федеральной собственности.
Единый хозяйствующий субъект без согласия Правительства РФ не вправе передавать в залог, а также продавать и иным влекущим за собой переход права собственности образом распоряжаться следующим находящимся в его собственности имуществом:
- акции дочерних обществ единого хозяйствующего субъекта;
- малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение);
- объекты недвижимого имущества, относящиеся к инфраструктуре железнодорожного транспорта общего пользования.
Порядок распоряжения указанным в настоящем пункте имуществом определяется Правительством РФ.
Не влекущее за собой переход права собственности распоряжение (за исключением залога) имуществом, указанным в п. 2 ст. 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", осуществляется единым хозяйствующим субъектом самостоятельно.
Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии" осуществляется правовое регулирование особенностей отношений, возникающих в процессе управления и распоряжения (в том числе при приватизации) имуществом и акциями организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии" его действие не распространяется на организации ядерного оружейного комплекса Российской Федерации, перечень которых утверждается Президентом Российской Федерации.
Статьей 4 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии" предусмотрены следующие случаи проведения оценки:
1) при создании основного акционерного общества размер его уставного капитала определяется как сумма, равная балансовой стоимости подлежащих приватизации активов федеральных государственных унитарных предприятий атомного энергопромышленного комплекса и номинальной стоимости акций акционерных обществ атомного энергопромышленного комплекса, вносимых в уставный капитал основного акционерного общества, а также балансовой стоимости активов федеральных государственных учреждений атомного энергопромышленного комплекса, передаваемых основному акционерному обществу. В случае внесения в уставный капитал основного акционерного общества федерального имущества, балансовая стоимость которого не определена, при расчете размера уставного капитала основного акционерного общества учитывается стоимость этого имущества, определяемая в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами оценки как стоимость объекта оценки при существующем использовании;
2) в случае внесения в уставный капитал основного акционерного общества акций акционерных обществ и другого федерального имущества, балансовая стоимость которого определена, в порядке оплаты государством размещаемых основным акционерным обществом дополнительных акций цена размещения дополнительных акций основного акционерного общества и их номинальная стоимость определяются как сумма, равная номинальной стоимости вносимых в его уставный капитал акций акционерных обществ и балансовой стоимости указанного федерального имущества. Оплата размещаемых основным акционерным обществом дополнительных акций за счет федерального имущества, балансовая стоимость которого не определена, осуществляется исходя из стоимости этого имущества, определяемой в соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации стандартами оценки как стоимость объекта оценки при существующем использовании.
В иных случаях согласно Федеральному закону "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии" проведение оценки не требуется.
5. В 2008 г. комментируемая статья была дополнена частью 3, согласно которой в отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом (ст. 3 Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Эти изменения были связаны с необходимостью развития отношений, связанных с использованием имущества на условиях концессионного соглашения.
В целях привлечения инвестиций в экономику Российской Федерации, обеспечения эффективного использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на условиях концессионных соглашений и повышения качества товаров, работ, услуг, предоставляемых потребителям, был принят Федеральный закон от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".
В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О концессионных соглашениях" по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.
Концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон концессионного соглашения применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в концессионном соглашении, если иное не вытекает из Федерального закона "О концессионных соглашениях" или существа концессионного соглашения.
Изменение целевого назначения реконструируемого объекта концессионного соглашения не допускается.
Концессионным соглашением может предусматриваться предоставление концедентом во владение и в пользование концессионера имущества, принадлежащего концеденту на праве собственности, образующего единое целое с объектом концессионного соглашения и (или) предназначенного для использования по общему назначению для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением. В этом случае концессионным соглашением устанавливаются состав и описание такого имущества, цели и срок его использования (эксплуатации) концессионером, порядок возврата такого имущества концеденту при прекращении концессионного соглашения. Концессионным соглашением могут устанавливаться обязательства концессионера в отношении такого имущества по его модернизации, замене морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, иному улучшению характеристик и эксплуатационных свойств такого имущества, а также по осуществлению за свой счет страхования риска его случайной гибели и (или) случайного повреждения.
Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, определенное в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О концессионных соглашениях".
Сторонами концессионного соглашения являются:
- концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство Российской Федерации или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект Российской Федерации, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта Российской Федерации, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления;
- концессионер - индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) два и более указанных юридических лица.
Концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных ст. 37 настоящего Федерального закона "О концессионных соглашениях".
6. Нарушение при совершении сделок требований комментируемой статьи может повлечь признание таких сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ (ст. ст. 166 - 168, 180 - 181 ГК РФ).
Следует иметь в виду, что ст. 8 комментируемого Федерального закона предусмотрены случаи обязательного проведения оценки, однако не уточняется, является ли обязательной установленная оценщиком стоимость.
В этой связи необходимо учитывать требования правовых актов, которыми предусмотрена оценка. Также необходимо отличать случаи оспоримости сведений, содержащихся в отчете оценщика и признания сделки, заключенной без проведения оценки, недействительной.
В силу ст. 13 комментируемого Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, должностного лица, органов управления юридического лица, а само оспаривание возможно только до момента заключения договора.
Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, ст. 15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Федерального закона "Об акционерных обществах", п. 2 ст. 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах".
Если нормативным актом для сторон сделки, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено, помимо ст. 8 комментируемого Федерального закона, п. 2 ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".
Если в соответствии с нормативным актом для сторон сделки, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такая сделка должна признаваться судом недействительной.
Таким образом, если нормативным актом установлено исключительно обязательное привлечение независимого оценщика, то его непривлечение само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки недействительной.