Комментарий к статье 11

1. Частью 1 комментируемой статьи предусмотрены требования не только к договору о проведении оценки, субъектному составу и объекту оценки, но и к результату исполнения договора на проведение оценки - отчету об оценке объекта оценки.
В самом общем виде данные требования сформулированы следующим образом: отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Такие характеристики раскрываются через требования к содержанию отчета, в котором в обязательном порядке указываются:
- дата проведения оценки объекта оценки;
- используемые стандарты оценки;
- цели и задачи проведения оценки объекта оценки;
- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Причем в отношении цели оценки в ст. 3 комментируемого Закона указывается, что оценка производится в целях установления в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Что же касается задач оценки, то их содержание Законом не раскрывается. Видимо, речь идет об этапах, методах очной деятельности.
Далее Закон говорит о том случае, когда в ходе оценки подлежит установлению не рыночная стоимость. Для такого случая к отчету установлено требование, связанное с необходимостью указания:
- критериев установления оценки объекта оценки;
- причин отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
2. Помимо приведенных требований к отчету, комментируемой статьей установлены следующие сведения, которые должны быть указаны в отчете:
- дата и номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРОО;
- точное описание объекта оценки;
- в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Дату составления отчета необходимо отличать от даты определения стоимости объекта оценки, которая также указывается в отчете. В отношении порядкового номера отчета Законом не конкретизируется, должна ли эта нумерация быть сквозной за период деятельности оценщика, юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, или нумерация отчетов ведется на каждый календарный год. Об основаниях для проведения оценки см. ст. 9 комментируемого Закона.
Местом нахождения оценщика можно считать адрес его места жительства, поскольку оценщиками могут являться только физические лица. Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, исходя из дословной формулировки комментируемого Закона, может не указываться в договоре.
Под сведениями о членстве оценщика в СРОО следует понимать наименование и место нахождения СРОО, в которой оценщик состоит членом.
Об описании объекта оценки см. ст. ст. 5 и 10 комментируемого Закона.
В том случае, если объект оценки принадлежит юридическому лицу, необходимо указать реквизиты юридического лица и балансовую стоимость данного объекта оценки. В этой связи возникает вопрос, связанный с тем, что указываются только реквизиты юридических лиц, которым принадлежат объекты оценки, а данные о физических лицах не указываются. Это положение Закона не может не вызвать обоснованные возражения. Также не совсем понятна необходимость указания балансовой стоимости. Кроме того, не ясно, как быть организациям, ведущим учет по упрощенной системе налогообложения. Также следует иметь в виду, что некоторые объекты не имеют балансовой стоимости (права, услуги и др.).
Не раскрыт комментируемым Законом и термин "принадлежность объекта оценки", поскольку речь может идти не только о собственнике того или иного имущества.
В отчете необходимо не только указать стандарты оценки, но и привести обоснование их использования для оценки данного объекта. О стандартах оценки см. ст. 20 комментируемого Закона.
Также необходимо привести в отчете перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с обязательным указанием источников их получения. Следует указывать в отчете и принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.
С учетом того, что результаты оценки зависимы от ее целей и задач, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина должны быть конкретизированы указанием на ограничения и пределы применения полученного результата.
В отчете должен быть приведен перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Это и правовые акты, и техническая документация, акты, различного рода справочники и др.
Приведенный перечень не является исчерпывающим, поскольку в соответствии с комментируемой статьей отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Частью 6 комментируемой статьи допускается также установление законодательством Российской Федерации специальных форм отчетов для проведения оценки отдельных видов объектов оценки. Однако до настоящего времени такие формы не разработаны.
Предусмотрены также требования к оформлению отчета: постраничная нумерация; отчет должен быть прошит; подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Требования данной статьи к содержанию и форме отчета об оценке дополняются требованиями Федеральных стандартов оценки:
- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";
- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";
- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Поскольку указанные Стандарты обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности, при рассмотрении положений ст. 11 комментируемого Федерального закона необходимо учитывать требования данных Стандартов.
Пункт 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" определяет следующие виды стоимости, которые могут быть определены в ходе проведения оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Хотя логика построения ст. 11 комментируемого Федерального закона подразумевает, что в том случае, если вид стоимости прямо не указан, всегда определяется рыночная стоимость, при составлении отчета необходимо четко указывать вид стоимости. Это определяется требованием ст. 11 комментируемого Закона о недопустимости неоднозначного толкования или введения в заблуждение. Нечеткое указание вида стоимости нередко приводит к претензиям со стороны контролирующих органов.
Помимо даты составления отчета и даты определения стоимости отчет должен содержать указания на срок проведения оценки (п. 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").
Требование точного описания объекта оценки ст. 11 комментируемого Федерального закона в подп. "е" п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" расшифровано более подробно. В соответствии с данным пунктом описание объекта оценки необходимо производить с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. Помимо этого, в отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки (данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях);
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Часть факторов, прямо не относящихся к количественным и (или) качественным характеристикам объекта оценки, но влияющих на процедуру оценки либо на полученный результат, целесообразно указывать в разделе отчета, описывающем допущения и ограничения, на которых основывается оценка (подп. "з" п. 17 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"). К таким факторам могут быть отнесены ограничения на величину ставки дисконтирования, горизонт прогнозирования, варианты использования оценивания имущества и т.п.
Нарушение любого пункта из данного перечня требований к описанию объекта оценки является достаточным для признания отчета недействительным по формальному признаку.
На практике, в ситуациях, когда результат оценки обязателен к применению (в соответствии со ст. 8 комментируемого Закона), отчеты об оценке объектов оценки с подобными нарушениями отсеиваются контролирующими органами (например, территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом или муниципальным Комитетом по управлению имуществом) на этапе согласования отчета.
При оценке, помимо федеральных стандартов, обязательных к применению, могут использоваться стандарты саморегулируемой организации, в которой состоит специалист-оценщик, а также любые другие стандарты в части, не противоречащей федеральным стандартам.
При определении стоимости объекта оценки оценщик обязан использовать (или подробно обосновать отказ от использования) три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
В соответствии с п. п. 13 - 15 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") подходы к оценке определяются следующим образом.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Выбор конкретных методов (либо обоснованный отказ от их использования) в рамках каждого из вышеописанных подходов остается на усмотрение оценщика.
Отчет об оценке должен содержать описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке или иному лицу, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и воспроизвести полученный результат.
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, оформляется в соответствии с п. п. 9 - 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Также в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, когда по каким-либо причинам ссылка не может дать полного представления об источнике информации и позволить ее проверить, необходимо приложить копии (или распечатки) использованных материалов. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса или содержания страницы, на которой опубликована используемая информация, то в подобных случаях к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Информация, предоставленная заказчиком, использовавшаяся при составлении отчета, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.
В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
В соответствии с требованиями комментируемой статьи отчет об оценке должен быть пронумерован постранично. Однако в соответствии с п. 6.1.2 ГОСТ 7.32.2001 "Отчет о научно-исследовательской работе. Правила оформления" отчет о научно-исследовательской работе должен быть выполнен любым печатным способом на пишущей машинке или с использованием компьютера и принтера на одной стороне листа белой бумаги, то есть фактически текст отчета печатается (и нумеруется) только на нечетных сторонах листов. Несмотря на очевидность ситуации, отсутствие постраничной нумерации иногда (но не всегда) отмечается контролирующим органом как нарушение требований закона.
Нарушение положений ст. 11 комментируемого Федерального закона, как правило, приводит к признанию отчета об оценке недействительным. Это подтверждается неоднократными судебными решениями.
Так, например, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа при рассмотрении дела о взыскании причиненного ущерба отклонил требования истца и не принял во внимание отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства того, что имуществу причинен непоправимый ущерб, а также в подтверждение сумм убытков, т.к. отчет не соответствовал требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку в нем отсутствовали надлежащие реквизиты и сведения, необходимые для обоснованного заключения (подробнее см.: решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 02.08.2006 по делу N А-75-3952/2006).