Комментарий к статье 10

1. Договор является одним из оснований проведения оценки в соответствии со ст. 9 комментируемого Федерального закона. Однако следует иметь в виду, что, помимо необходимости соответствия такого договора общим требованиям, предъявляемым гражданским законодательством Российской Федерации к договорам, такой договор должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности и, в частности, требованиям комментируемой статьи.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419 ГК РФ). К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ст. 425 ГК РФ).
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Заметим, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Договор об оценке относится к предпринимательским договорам, с наличием по крайней мере с одной стороны специального субъекта предпринимателя, действующего в сфере предпринимательской деятельности в установленной законом любой организационно-правовой форме. Регулирование заключения договора в ГК РФ начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор (выступление с офертой). Договор признается заключенным только при условии прямого подтверждения оферты.
При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, то есть основополагающие принципы, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров.
Так как договор об оценке является предпринимательским, то законность его содержания заключается не только в соответствии требованиям, установленным законодательством для общегражданских сделок, но и в соответствии с требованиями, необходимыми для признания законности предпринимательских договоров.
К участникам предпринимательского договора также предъявляются особые требования. Они должны обладать особой предпринимательской правосубъектностью, а именно: должны быть зарегистрированы в качестве субъектов предпринимательской деятельности, а в установленных законом случаях получить лицензию на право осуществления определенного вида предпринимательской деятельности.
2. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями являются:
- условия о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной и признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ. Так, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Здесь следует иметь в виду, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ). Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п. п. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Об использовании факсимиле подписи см. письмо МНС России от 01.04.2004 N 18-0-09/000042@.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
В соответствии с п. 2 комментируемой статьи договор на проведение оценки должен содержать следующие существенные условия:
- объект оценки;
- вид стоимости имущества (способ оценки);
- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с законом;
- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
- указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
- указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 комментируемого Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Договор должен содержать прямое и явное указание на объект оценки. Комментируемая статья не регламентирует порядок описания объекта оценки в договоре на проведение оценки, однако в тех случаях, когда объектом оценки является федеральное или муниципальное имущество, представителем заказчика нередко выдвигаются конкретные требования к описанию объекта оценки, приведенному в договоре (количественные и качественные характеристики, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании и т.д.).
В договоре на проведение оценки обязательно должно быть указание на вид определяемой стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная или кадастровая. Он в явном виде должен содержать размер денежного вознаграждения за проведение оценки. При этом в соответствии с требованиями ст. 16 комментируемого Закона размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Поскольку в соответствии с требованиями ст. 4 комментируемого Федерального закона оценщик обязан застраховать свою ответственность перед заказчиками и третьими лицами, то в договоре на проведение оценки в обязательном порядке указываются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
В договоре также указываются наименование и место нахождения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, производящий оценку по данному договору.
Федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению всеми субъектами оценочной деятельности. Однако помимо них оценщик может использовать и стандарты и правила оценочной деятельности своей саморегулируемой организации в части, не противоречащей федеральным стандартам. Ссылка на них в тексте договора на оценку также является необходимой.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Помимо этого, юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор, может указать в договоре на проведение оценки условия принятия на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности оценщика возместить убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или третьим лицам, с указанием размера, порядка и основания наступления дополнительной ответственности.
Положения комментируемой статьи имеют неоднозначное толкование. Дело в том, что в соответствии со ст. 4 комментируемого Федерального закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Закона (оценщики). Однако в соответствии со ст. 9 комментируемого Федерального закона основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Таким образом, ст. 9 рассматриваемого Закона допускает возможность того, что одной из сторон договора на оценку может выступать юридическое лицо, которое, в соответствии со ст. 4, не является субъектом оценочной деятельности и, следовательно, не может нести ответственность за нарушение положений комментируемого Федерального закона. В связи с этим, в случае нарушения требований к содержанию договора на оценку, с одной стороны, ответственность должна ложиться исключительно на юридическое лицо (см. ст. ст. 48, 49, 307, 402, 420 ГК РФ); с другой стороны, его ответственность субсидиарная с исполнителем - специалистом-оценщиком (ст. 399 ГК РФ). Учитывая приведенные обстоятельства, нельзя предсказать, какую точку зрения примет суд в части распределения ответственности при несоблюдении данных норм ст. 10 комментируемого Федерального закона.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 124 ГК РФ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. К данным субъектам гражданского права применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 125 ГК РФ).
От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам, принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Обращение взыскания на землю и другие природные ресурсы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, допускается в случаях, предусмотренных законом.
Отметим также, что Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Субъекты Российской Федерации, муниципальные образования не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.